住宅ローン減税の所得制限はいくらから？対象者と注意点をわかりやすく解説

2025年12月21日 2025年12月25日代行サービスブログ記事

住宅購入やマイホームの取得を検討されている方にとって、税金に関する負担は気になるポイントの一つでしょう。
中でも、住宅ローンを利用する際に受けられる「住宅ローン減税」は、大きな節税効果が期待できる制度として注目されています。
この制度を最大限に活用するためには、その仕組みや適用条件、そして特に所得に関する制限や注意点を正しく理解しておくことが不可欠です。
ここでは、住宅ローン減税の基本的な情報から、所得制限、知っておくべき注意点までを分かりやすく解説します。

住宅ローン減税とは

制度の概要と目的

住宅ローン減税は、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度です。
住宅ローンを利用してマイホームの新築、購入、あるいは増改築などを行った際に、一定の要件を満たせば、年末のローン残高の0.7%（※）を所得税や住民税から控除できるというものです。
この制度は、個人の住宅取得を支援し、経済の活性化を図ることを目的としています。

（※控除率や上限額は、住宅の種類や入居時期などによって異なる場合があります。
）

制度の適用条件

住宅ローン減税を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず、住宅の取得等から6ヶ月以内に居住を開始し、控除を受ける年分の年末まで引き続き居住していることが求められます。
また、住宅ローンの返済期間が10年以上であることも必須条件です。

建物の床面積については、原則として50平方メートル以上が必要です。
ただし、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅でも適用対象となることがあります。
さらに、控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であることも重要な条件となります。

控除額の計算方法

住宅ローン減税の控除額は、原則として、年末時点の住宅ローン残高と、住宅の種類などによって定められた借入限度額のうち、いずれか少ない方の金額に0.7%を掛けた額となります。

例えば、年末のローン残高が3,000万円で、借入限度額が4,000万円の場合、控除額は3,000万円×0.7%=21万円となります。
この控除額は、まず所得税から差し引かれます。
所得税額よりも控除額が大きい場合は、その差額が翌年の住民税から差し引かれる形で還付されます。

住宅ローン減税の所得制限

所得制限の金額

住宅ローン減税の適用を受けるためには、所得に関する一定の制限があります。
具体的には、控除を受ける年分の「合計所得金額」が2,000万円以下であることが条件です。

合計所得金額とは、収入金額から給与所得控除や公的年金等控除、必要経費などを差し引いた金額を指します。
そのため、年収が2,000万円を超えていても、控除後の所得金額が2,000万円以下であれば、住宅ローン減税の対象となる可能性もあります。

年収2000万円超は対象外か

前述の通り、住宅ローン減税の適用には、控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下という条件があります。
この条件から、一般的には年収2,000万円を超える場合、所得金額も2,000万円を超える可能性が高く、住宅ローン減税の対象外となるケースが多いと考えられます。
ただし、控除や経費の額によっては年収が2,000万円を超えても所得金額が2,000万円以下となる場合もあり得ます。

所得制限以外の適用条件

住宅ローン減税の適用には、所得制限以外にも満たすべき条件があります。
例えば、前述した床面積の要件です。
一般的には50平方メートル以上が必要ですが、合計所得金額が1,000万円以下であれば40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅でも対象となる場合があります。

また、住宅ローンの返済期間が10年以上であること、取得した住宅に6ヶ月以内に入居し、その後も居住し続けることなども基本的な適用条件です。
これらの条件は、所得制限と合わせて総合的に判断されます。

住宅ローン減税の注意点

住宅ローン減税は、利用できると大変有利な制度ですが、いくつかの注意点があります。
まず、制度は改正されることがあるため、常に最新の情報を確認することが重要です。
特に、住宅の種類（新築、中古、リフォームなど）や、住宅の省エネ性能などによって、控除の上限額や控除期間が異なる場合があります。

また、住宅ローンの返済期間が10年以上必要という条件は、途中で繰り上げ返済をする際に注意が必要です。
繰り上げ返済によって返済期間が10年未満になると、その年から住宅ローン減税の対象外となる可能性があります。

申請手続きと必要書類

住宅ローン減税の手続きは、初年度と2年目以降で異なります。
初年度は、給与所得者であっても確定申告が必要です。
確定申告の時期は通常2月中旬から3月中旬ですが、還付申告の場合は1月から可能です。

初年度に必要となる主な書類は、確定申告書、源泉徴収票、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（残高証明書）、登記事項証明書、不動産売買（請負）契約書の写しなどです。

2年目以降は、原則として勤務先で年末調整を行うことで手続きが完了します。
年末調整の際には、残高証明書や、税務署から提供される「住宅借入金等特別控除申告書」などを勤務先に提出します。

申請期限と申告漏れ

確定申告が必要な初年度の住宅ローン減税の申請期限は、原則として、居住を開始した翌年の3月中旬までです。
2年目以降の年末調整を利用する場合は、勤務先の指定する時期に従います。

もし、申請期限を過ぎてしまったり、手続きを忘れてしまったりした場合でも、諦める必要はありません。
住宅ローン減税は、原則として申告期限から5年間は、還付申告や修正申告を行うことで、過去の控除分を取り戻すことが可能です。
ただし、手続きには期限があるため、速やかに税務署に相談することをおすすめします。

まとめ

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用したマイホーム取得者にとって、所得税や住民税の負担を軽減できる非常に有効な制度です。
制度の概要、適用条件、控除額の計算方法を理解することはもちろん、特に合計所得金額2,000万円以下といった所得制限や、物件の床面積、ローンの返済期間といったその他の条件も正確に把握しておくことが重要です。

また、制度は改正されることもあるため、常に最新情報を確認し、初年度は確定申告、2年目以降は年末調整での手続きを忘れずに行う必要があります。
万が一、申請期限を過ぎてしまっても、5年以内であれば還付申告等で対応できる可能性があります。
この制度を上手に活用し、賢く住宅ローンを利用しましょう。