住宅ローン減税とは？控除の条件と税金が戻る仕組みを解説

2026年2月21日 2026年2月28日代行サービスブログ記事

住宅ローンを利用してマイホームを購入または新築・リフォームされた際に、一定の条件を満たすことで、所得税や住民税の一部が還付される制度があります。
これは、住宅ローンの年間負担を軽減し、家計を助けるための有効な仕組みです。
政府が住宅取得を促進し、経済活性化を図る政策の一環でもあります。
年末の住宅ローン残高に対して一定の割合を掛けた金額が、所得税などから控除されるイメージです。

所得税住民税を軽減

具体的には、年末時点の住宅ローン残高に一定の割合を掛けた金額が、本来納めるべき所得税から控除されます。
もし所得税から控除しきれない金額が生じた場合でも、翌年の住民税から一部が控除されるため、実質的な税負担の軽減につながります。
ただし、支払った税金の総額を超える還付は受けられません。
所得税と住民税の両方から控除されることで、より多くの方が税負担軽減の恩恵を受けやすくなっています。

正式名称は住宅借入金等特別控除

この制度は、一般的には「住宅ローン減税」や「住宅ローン控除」という名称で広く知られていますが、法律上の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
制度は法律に基づいて定められており、適用を受けるためにはいくつかの条件を満たす必要があります。
法律上の名称と一般的に使われる通称が異なるのは、国民への理解を促すための配慮と言えるでしょう。

住宅ローン控除の条件は

自身が住む住宅であること

住宅ローン控除の適用を受けるためには、まず、購入または新築・リフォームした住宅に、ご自身が居住することが大前提となります。
単なる投資用物件や、親族への貸与目的で購入した住宅などは、この控除の対象外となります。
これは、税制優遇が国民の居住環境の向上や、マイホーム取得を支援することを目的としているためです。

ローン返済期間10年以上

住宅ローン控除の対象となるのは、返済期間が10年以上の住宅ローンに限られます。
短期間で返済を終えるローンや、返済期間が10年未満のローンは、この制度の適用を受けることができません。
この条件は、長期にわたる住居の確保と、それに伴う経済的な安定を支援するという制度の趣旨に基づいています。

年収2000万円以下

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることも、条件の一つです。
この金額を超えてしまうと、住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。
この所得制限は、給与所得者だけでなく、個人事業主などの合計所得金額にも適用され、中間層やそれ以下の層の住宅取得を支援する意図があります。

その他、住宅の床面積が一定以上であることや、入居時期など、適用には様々な条件が定められています。
例えば、床面積が50平方メートル以上であることや、住宅を取得・入居した時期が、適用される税制の期間内であることが求められます。

住宅ローン控除でいくら税金が戻る

住宅性能やローン残高で決まる

住宅ローン控除によって戻ってくる税金の額は、一律ではなく、いくつかの要因によって決まります。
特に、住宅の省エネ性能などの基準を満たしているかといった住宅の種類や、年末時点での住宅ローンの残高が、控除額を左右する主な要因となります。
省エネ基準適合住宅など、国が推奨する基準を満たす住宅ほど、控除額が多くなる傾向があります。

ローン残高0.7%が目安

一般的に、年末の住宅ローン残高に対して0.7%を掛けた金額が、その年の控除額の目安とされています。
これは、年末のローン残高が多いほど、控除される税額も大きくなることを意味します。
年末のローン残高が3000万円であれば、3000万円に0.7%を乗じた21万円が、その年の控除額の目安となります。
ただし、これはあくまで目安であり、後述する控除額の上限や、本来納めるべき所得税額・住民税額を超えることはありません。

控除額には上限がある

ただし、計算された控除額がそのまま適用されるわけではありません。
住宅の種類や入居した年によって、借入金の限度額に上限が設けられており、それに伴い控除額にも上限があります。
また、控除できるのは、本来納めるべき所得税額や、住民税額（上限あり）の範囲内となります。
一般住宅の場合、借入限度額が3000万円でも、控除率0.7%であれば最大控除額は年間21万円となり、これが所得税額や住民税額（上限あり）の範囲内で還付されます。
借入限度額は、住宅の性能や取得・入居した年によって大きく異なるため、最新の税制改正情報を確認することが不可欠です。

まとめ

住宅ローン控除は、マイホーム取得後の税金負担を軽減してくれる、非常にメリットの大きい制度です。
年末の住宅ローン残高の0.7%が目安として、所得税や住民税から控除され、適用には住宅の種類やローンの返済期間、年収などの条件が定められています。
制度は年々改正される可能性もあるため、ご自身の状況に合わせて最新の情報を確認し、適用要件や控除額を正確に把握することが大切です。
過去には消費税増税への対応や、一時的な特例措置など、制度の変更もありました。
常に最新の税制改正情報を注視し、ご自身のケースに当てはめて、制度を正確に理解することが、賢く住宅ローンを活用する上で極めて重要です。
必要であれば、専門家への相談も有効な手段となります。
この制度を理解し、賢く活用することで、住宅ローンの返済負担を効果的に軽減することができるでしょう。